Tema - Srbija

Kad hipoteka „optereti” kupovinu nekretnine

Stručnjaci agencije „Siti ekspert” objašnjavaju kako ovaj problem može da se reši i šta kupci sve moraju da znaju o tome. Hipoteka je sredstvo obezbeđenja koje hipotekarnom poveriocu (banci koja daje stambeni kredit) omogućava da, ukoliko dug ne bude izmiren, proda nepokretnost opterećenu hipotekom i da iz sume koja je dobijena tom prodajom naplati svoje potraživanje.

– Hipoteka predstavlja stvarni teret koji opterećuje nepokretnost, bez obzira ko je njen vlasnik, tako da je moguće slobodno  prometovati nepokretnosti koje su opterećene hipotekom. Međutim, očekivano je da kupac neće želeti da kupi ovakvu nekretninu, pa postoji nekoliko načina koji se mogu primeniti u slučaju prodaje takve nepokretnosti – navode stručnjaci za nekretnine iz ove agencije.

Prva opcija je, kažu, da prodavac do dana zaključenja ugovora o prodaji obriše hipoteku, te dostavi list nepokretnosti bez tereta i zabeležbi. Prodavac može izmiriti potraživanje hipotekarnog poverioca, bilo iz sopstvenih sredstava, bilo iz kapare dobijene od kupca prilikom zaključenja predugovora o prodaji nepokretnosti. Dakle, ovaj način je moguć samo ukoliko prodavac poseduje dovoljno novčanih sredstava da vrati dug u celosti.

– Druga opcija je da kupac deo ugovorene cene isplati direktno hipotekarnom poveriocu u visini njegovog ukupnog potraživanja na dan isplate, a da preostali deo isplati prodavcu. U tom slučaju je neophodno da prodavac od banke kao hipotekarnog poverioca pribavi pismo o namerama (kojim se banka obavezuje da će nakon prevremene otplate kredita, a po uplati sredstava na ime izmirenja celokupnog potraživanja, izdati brisovnu dozvolu za brisanje hipoteke) i potvrdu o stanju duga sa instrukcijama o plaćanju – ističu oni.

Ugovorom o prodaji nepokretnosti se, u tom slučaju, prodavac obavezuje da u najkraćem mogućem roku po isplati ugovorene cene pribavi brisovnu dozvolu na osnovu koje se može izvršiti nesmetano brisanje hipoteke, izvrši brisanje hipoteke iz katastra nepokretnosti i kao dokaz o tome dostavi konačno rešenje o brisanju doneto od strane nadležne službe za katastar nepokretnosti. Treća opcija je da kupac isplati ugovorenu cenu direktno prodavcu, a da se prodavac obaveže da isplati hipotekarnom poveriocu celokupan iznos potraživanja i izvrši brisanje hipoteke iz katastra nepokretnosti, te kao dokaz o tome dostavi konačno rešenje o brisanju doneto od strane nadležne službe za katastar nepokretnosti. Ova opcija je najrizičnija za kupca, jer je moguće da prodavac nakon prijema ugovorene cene ne izmiri potraživanje hipotekarnog poverioca, čime bi nepokretnost koju je kupac kupio ostala opterećena hipotekom.

– Ukoliko prodavac ne bi izmirivao svoje obaveze, banka bi bila ovlašćena da predmetnu nepokretnost proda prinudnim putem. Zbog toga treba izbegavati ovaj način – savetuju iz agencije „Siti ekspert”.

Kako se hipoteka briše? Oni objašnjavaju da se hipoteka briše iz katastra nepokretnosti kada obezbeđeno potraživanje prestane da postoji. Kada se banci kao hipotekarnom poveriocu isplati ukupno potraživanje, na neki od opisanih načina, kupac nema razloga da brine da hipoteka neće biti obrisana. Prestankom potraživanja, prestaje i osnov za postojanje hipoteke.

– Odredbama Zakona o hipoteci propisana je obaveza poverioca da dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti izda potvrdu o izmirenom dugu i saglasnost za brisanje hipoteke („brisovnu dozvolu”). S tim dokumentom, vlasnik stana podnosi zahtev nadležnoj službi katastra za brisanje hipoteke, nakon čega se hipoteka uklanja i nekretnina više nema tereta – navode oni i dodaju da je posle tog koraka potpuno bezbedno upustiti se u kupovinu ovakve nekretnine.

U ovoj agenciji kažu da se gotovo svakodnevno susreću sa prodajom stanova koji su opterećeni hipotekom, ali da licencirani agenti imaju znanje i iskustvo u prodaji ovakvih nekretnina, te se i ovakve prepreke mogu prevazići prilikom rešavanja stambenog pitanja.

Ko je odgovoran za izmirenje duga

– Odgovornost za izmirenje hipoteke ima vlasnik nepokretnosti (prodavac), jer je hipoteka upisana kao sredstvo obezbeđenja za njegov dug. Međutim, ako se hipoteka ne ukloni pre prodaje, kupac može snositi posledice, zbog čega je važno da se brisanje hipoteke reši pre ili odmah po kupovini – savetuju stručnjaci „Siti eksperta”.

Zašto su ovakve nekretnine jeftinije

Kupovina stana pod hipotekom može biti jeftinija od tržišne, jer podrazumeva određenu pravnu složenost, moguće čekanje dok se hipoteka ne obriše iz katastra. Zato je preporučljivo imati pravno posredovanje i podršku iskusnog agenta pri ovakvoj kupovini. U tom slučaju kupovina nekretnine pod hipotekom ne mora biti bauk, ali je važno da imate stručnog savetnika.