HNB: Nastavljaju jačati cikličke ranjivosti, u fokusu tržište nekretnina

Bez autora

Jun 10 2026

U Hrvatskoj nastavljaju jačati cikličke ranjivosti koje povećavaju osjetljivost na moguće šokove iz inozemnog okružja, pri čemu se "sve vrti" oko situacije na tržištu nekretnina, rečeno je na predstavljanju novog broja HNB-ove publikacije Financijska stabilnost.

Publikaciju je predstavila izvršna direktorica HNB-ovog Sektora financijske stabilnosti Maja Bukovšak, istaknuvši da je cilj publikacije upozoriti na rizike za financijsku stabilnost, a koji mogu proizaći iz makroekonomskog okruženja ili iz samog poslovanja banaka. Pritom, analiza rizika služi kao podloga u procesu provođenja makrobonitetne politike, a s ciljem očuvanja otpornosti banaka, kao i potrošača.

Bukovšak je kazala da su geopolitička previranja i dalje najvažniji izvori rizika za globalnu financijsku stabilnost, dok u Hrvatskoj nastavljaju jačati cikličke ranjivosti koje povećavaju osjetljivost na moguće šokove iz inozemnog okružja.

Tu je apostrofirala dodatno ubrzanje rasta cijena stambenih nekretnina, koji je lani iznosilo 14,1 posto, a što povećava rizik pada u slučaju pogoršanja makroekonomskih uvjeta.

- U uvjetima nastavka rasta plaća i snažnog tržišta rada, visoka domaća potražnja podupire ubrzan rast kredita i rast cijena stambenih nekretnina. Kontinuirano brži rast cijena nekretnina u odnosu na makroekonomske odrednice povećava rizik znatnog pada cijena u slučaju potencijalnog pogoršanja makroekonomskih uvjeta, piše u publikaciji.

Bukovšak je napomenula i da cijene stambenih nekretnina rastu brže od troškova gradnje i najamnina, a da je njihov snažniji rast od dohodaka utjecao na pogoršanje priuštivosti, dok se kreditno financirana priuštivost poboljšala.

Nadalje, tu je i rast kredita kućanstvima, koji je, iako je usporio u drugoj polovini 2025., i dalje visok na godišnjoj razini, a imamo i visok rast kredita poduzećima, usmjeren i u djelatnosti upravo povezane s tržištem nekretnina, kao što je građevinarstvo.

- Sve se vrti oko situacije na tržištu nekretnina i visoke potražnje koja ju potiče, istaknula je Bukovšak.

Otpornost kreditnih institucija se postupno smanjuje

Govoreći o rastu izloženosti banaka rizicima, navela je da se "produbljuje ročna neusklađenost imovine i obveza, da jača izloženost tržišnom riziku i koncentracija izloženosti prema državi".

Rekla je i da, iako kreditne institucije ostaju visoko kapitalizirane i profitabilne, otpornost im se postupno smanjuje, a i zbog iznimno visokih isplata dobiti u uvjetima snažnog rasta imovine.

- Iako kapitaliziranost ostaje visoka, rekordne isplate dividendi vode sužavanju kapitalnih viškova te smanjuju otpornost na iznenadne šokove, kazala je Bukovšak.

Kako je napomenula, makrobonitetne politike kojima HNB jača otpornost banaka uključuju podizanje stope protucikličkog zaštitnog sloja kapitala, koja bi od iduće godine trebala iznositi dva posto, a tu su i ograničenja kriterija kreditiranja, uvedena početkom srpnja prošle godine.

Učinke tih mjera prezentirala je direktorica HNB-ove direkcije za makrobonitetnu politiku Lana Ivičić, istaknuvši da je u prvih sedam mjeseci primjene došlo do usporavanja kreditne aktivnosti, pri čemu je učinak bio puno veći kod nestambenih nego stambenih kredita.

Kako je kazala, prije stupanja mjera došlo je do značajnog skoka kreditiranja, uslijed i promotivnih akcija poslovnih banaka te sniženja kamatnih stopa, dok je u drugom lanjskom polugodištu broj stambenih kredita pao i približio se dugoročnom prosjeku od oko 1800 stambenih kredita mjesečno.

Lanjske mjere pooštravanja kriterija kreditiranja polučile rezultate, posebno kod nestambenih kredita

Kod nestambenih kredita ograničenja su djelovala trenutno, pa tako usporedbe radi, od 2021. do 2025. mjesečno u prosjeku isplaćivano je nešto više od 25 tisuća nestambenih kredita, dok je nakon uvođenja mjera taj broj na mjesečnoj bazi pao na oko 22 tisuće.

- Iz aspekta financijske stabilnosti, istaknula je Ivičić, iznimno je važno da su novi krediti manje rizični.

Tako je kod stambenih kredita udio onih koji su odobravani uz DSTI omjer iznad 40 posto, što se odnosi na postotak mjesečnih neto primanja koji smije ići na otplatu kredita, pao s 30 na 15 posto.

Kod nestambenih kredita taj je učinak bio još izraženiji, s obzirom da je prije stupanja mjera na snagu svaki četvrti imao taj omjer iznad 40 posto, dok je po stupanju mjera udio pao na nešto ispod 10 posto.

Ivičić je istaknula da uvođenje ograničenja nije dovelo do prekida u kreditiranju već se ono nastavilo, ali po održivijim i razumnijim uvjetima. Rekla je da su se banke i potrošači prilagodili tim održivijim kriterijima kreditiranja, pri čemu i iznimke omogućavaju fleksibilnost, osobito za kredite kojima potrošači rješavaju svoje stambeno pitanje.

Kazala je i da su mjere najviše djelovale na segmente kredita gdje su prethodno bili najblaži kriteriji. To se odnosi na stambene kredite dužnicima s natprosječnim dohotcima, za koje je postojeće implicitno DSTI ograničenje bilo relativno blago, te na nestambene kredite s ročnosti ispod pet godina, na koje se preporuka o implicitnom DSTI ograničenju nije primjenjivala.

Ocenite tekst