Nekretnine - Srbija

Cene zemljišta u Srbiji najsličnije kao u Bugarskoj i Rumuniji

Vojvodina se izdvaja kao region sa ujednačenim kretanjem cena obradivih parcela, Beograd kao najskuplji deo države, dok Južna i istočna Srbija beleže najniži nivo cena.

– Posle rasta u 2024. cene obradivog zemljišta prošle godine nastavile su da se kreću na relativno stabilnom nivou – navodi se u analizi „Cene poljoprivrednog zemljišta u 2025”, koju je nedavno objavio Republički geodetski zavod (RGZ). Na nivou cele Srbije, prosečna cena prometovanog obradivog zemljišta prošle godine iznosila je 9.583 evra po hektaru. U odnosu na 2024. zabeležen je samo blaži rast od 0,5 odsto. Ali ako se uporedi sa 2023, poljoprivredne parcele u proseku su poskupele 6,4 procenta.

– Ovaj trend pokazuje da je u periodu 2023–2025. godine tržište obradivog zemljišta zadržalo pozitivan pravac kretanja, ali da je nakon snažnijeg rasta u 2024. godini došlo do smirivanja dinamike – ističe se u ovom istraživanju.

Najviša prosečna cena obradivog zemljišta prošle godine zabeležena je u regionu Beograda i iznosila je 14.274 evra po hektaru. Iako je ovaj region zadržao vodeću poziciju po nivou cena, u odnosu na 2024. godinu zabeležen je blagi pad od 1,3 odsto. Međutim, u odnosu na 2023. cena je viša za 31,4 odsto, što ukazuje da je beogradsko tržište u prethodnom periodu prošlo kroz snažan rast, posle čega je prošle godine ušlo u fazu stabilizacije.

Region Vojvodine predstavlja najstabilnije i najkonzistentnije tržište obradivog zemljišta. Prosečna cena u 2025. godini iznosila je 12.023 evra po hektaru, što je za 1,2 odsto više nego u 2024. godini i za 4,1 nego u 2023.

Po oceni stručnjaka, ovaj region ima najjasniju vezu između cene zemljišta i njegove proizvodne funkcije, budući da je reč o prostoru sa visokom poljoprivrednom produktivnošću, razvijenim tržištem zakupa i stabilnom tražnjom za kvalitetnim obradivim površinama.

U Šumadiji i zapadnoj Srbiji prosečna cena obradivog zemljišta iznosila je 7.172 evra po hektaru. U odnosu na 2024. zabeleženo je blago smanjenje cene (za jedan odsto), ali rast od 6,9 u odnosu na 2023. Najjeftinije poljoprivredne parcele, kao i svih proteklih godina, bile su u regionu Južne i istočne Srbije, gde je prosečna cena obradivog zemljišta u 2025. iznosila svega 4.419 evra po hektaru.

– Ovaj region i dalje ima najniži nivo cena obradivog zemljišta u državi, što ukazuje na prostor za potencijalni rast, ali i na strukturne razlike u tražnji, kvalitetu zemljišta, demografskim kretanjima i intenzitetu poljoprivredne proizvodnje – navode u RGZ.

Za razliku od obradivog zemljišta, tržište trajnih pašnjaka u 2025. godini pokazuje izraženiju regionalnu neujednačenost. Njihova prosečna cena iznosila je 9.235 evra po hektaru, što je za 3,6 odsto manje nego u 2024. godini, ali 7,1 odsto više nego 2023. godinu. Po oceni analitičara, srednjoročni trend i dalje je pozitivan, ali su prošle godine cene pašnjaka bile podložnije korekcijama nego cene obradivog zemljišta.

I u ovom slučaju najviša prosečna cena pašnjaka u 2025. godini bila je u regionu Beograda, gde je iznosila 12.443 evra po hektaru, što je neverovatan skok od 35,9 odsto u odnosu na 2024. i više nego dvostruko u odnosu na 2023. Stručnjaci smatraju da ovako snažan rast ukazuje da se u Beogradskom regionu cena pašnjaka ne formira isključivo na osnovu poljoprivredne upotrebne vrednosti, već i pod uticajem lokacionih faktora, urbanog pritiska, očekivanja u pogledu buduće namene zemljišta, kao i ograničene ponude.

I u ostalim delovima države pašnjaci su bili skuplji nego u prethodnom periodu, sa izuzećem Šumadije i zapadne Srbije. Ovo je jedini region u kojem je kod trajnih pašnjaka zabeležen negativan trogodišnji trend, što može ukazivati na promenu strukture prometovanih parcela, smanjenje tražnje za ovom kategorijom zemljišta ili uticaj manjeg broja transakcija na prosečnu cenu.

Zanimljiva je i uporedna analiza sa cenom oranica u Evropskoj uniji. Tim pre što su javnosti prvi put dostupni podaci o cenama obradivog zemljišta i pašnjaka urađeni u skladu sa evropskom metodologijom.

Prema poslednjim dostupnim podacima Evrostata za 2024. godinu, prosečna cena jednog hektara obradivog zemljišta u EU 2024. iznosila je 15.224 evra, pokazuju poslednji podaci Evrostata. Iste godine naši poljoprivrednici oranice su u proseku plaćali 9.537 evra, što je procentualno za oko 37 odsto manje nego njihove kolege u EU. Najviše cene obradivog zemljišta na tržištu unije bile su zabeležene u Malti (201.263 evra po hektaru), Holandiji (96.608 evra) i Portugaliji (76.556 evra). Najniže cene bile su u Letoniji (4.825 evra po hektaru), Litvaniji (5.590 evra po hektaru) i Slovačkoj (5.823 evra po hektaru).

U analizi se ističe da je po vrednosti obradivog zemljišta Srbija najsličnija zemljama centralne i istočne Evrope sa umerenim nivoom cena: Rumuniji (8.700 evra po hektaru) i Bugarskoj (8.679 evra po hektaru).

Napomenuto je i da su, u skladu sa preporukama Evrostata, iz statističke obrade isključene netržišne i ekstremne cene, kako bi bila obezbeđena reprezentativnost pokazatelja tržišne vrednosti poljoprivrednog zemljišta. Analiza je obuhvatila isključivo parcele čija je površina veća od 10 ari (0,1 ha), na su ovaj način iz statističke obrade isključene transakcije malih parcela koje mogu značajno da odstupaju od tipičnih tržišnih cena. Objavom ove analize Republički geodetski zavod uvodi novi izveštaj o cenama poljoprivrednog zemljišta, kao deo šire serije izveštaja kojima se sistemski doprinosi transparentnijem, uređenijem i efikasnijem funkcionisanju tržišta nepokretnosti. Podaci o cenama poljoprivrednog zemljišta imaju značaj za poljoprivredu, ruralni razvoj, javne finansije, procenu vrednosti nepokretnosti, bankarski sektor, investiciono planiranje i prostorno uređenje.