Nekretnine - Hrvatska

Cijene nekretnina i dalje će padati

Prema najnovijim podacima praćenja cijena nekretnina portala Centar nekretnina.net, cijene se u Zagrebu u posljednjih mjesec dana nisu bitno mijenjale, dok su u odnosu na isto razdoblje lani pale za 3,2 posto.

Pritom je riječ onim cijenama koje su istaknute. Treba imati na umu da je realizirana cijena nekretnina, odnosno stvarna cijena koju kupac na kraju plati, kudikamo manja, pa i za više od 20 posto u odnosu na onu prvu. No, ona se ugovara u četiri oka.

Prosječna objavljena cijena četvornoga metra stana u glavnom hrvatskom gradu, gdje je tržište i najrazvijenije, u svibnju je bila 1865 eura. Najskuplji su stanovi od 2551 euro po kvadratu na Medveščaku, dok je u središtu grada, također jednom od najskupljih područja, prosjek 2390 eura. Cijene stanova više su od prosjeka i u Maksimiru, u podsljemenskoj zoni te u Trnju i na Črnomercu. Istodobno su najniže cijene stanova u Sesvetama (1323 eura po četvornome metru) te u Gornjoj Dubravi (1518 eura).

Voditelj Centra nekretnina Domenico Devescovi kaže da aktualni podaci Hrvatske narodne banke za prva tri mjeseca ove godine ukazuju na rast stambenih kredita u odnosu na prosinac 2009. godine, i to za oko 650 milijuna kuna, te je masa odobrenih kredita povećana s 52,95 na 53,6 milijardi kuna. To je porast od 1,2 posto.

Uspoređujući prvi kvartal 2010. godine s istim razdobljem prošle i pretprošle, također se vidi da su stambeni krediti lani rasli za 1,4 posto u odnosu na 2009. i pet posto u odnosu na 2008. Devescovi upozorava da se, uspoređuju li se apsolutni iznosi iz 2010. s onima u 2008., vidi kako je pad u masi odobrenih kredita veći od 70 posto ili 1,65 milijardi.

To znači da se danas kupuje oko 70 posto manje nekretnina putem stambenih kredita nego prije dvije godine, ne uzimajući pritom u obzir kupnju gotovinom, koje također ima.

»Budući da je stambeni kredit glavni način kupovanja stambenih nekretnina u Hrvatskoj, može se pretpostaviti da je broj transakcija na tržištu nekretnina pao za više od 50 posto u odnosu na 2008. godinu, ali i da je situacija na tržištu slična onoj u prvom kvartalu prošle godine«, kaže Devescovi. Napominje da uvijek ima onih koji su nekretninu spremni kupiti za gotovinu, ali je takvih malo. Oni, pak, kupuju najviše podcijenjene nekretnine na kvalitetnim lokacijama čija je realna vrijednost veća od one po kojoj se trenutačno prodaju.

Devescovi predviđa da će se trend kreditnih akcija, koji je počeo prije nekoliko mjeseci, te snižavanja cijena nekretnina nastaviti. Razlog tomu je nezavidan položaj banaka koje su opterećene investitorima koji ne uspijevaju prodati stanove, a banke su istodobno akumulirale znatan novac u štednji građana.

»Pad štednje banke bi prisilo na povećavanje kamatnih stopa na štednju i kredite. Budući da se to ne očekuje, nagli rast plasmana kredita, odnosno prodaje nekretnina nije vjerojatan. Većina ljudi s viškom novca štedi u bankama ili ulaže u nekretnine, a trenutačno je kamata koju ostvaruju u banci sigurnija i bolja prilika za zaradu i održavanje likvidnosti od kupnje stana jer očekuju da će cijene i dalje padati«, ističe Devescovi.

Budući da tržište nekretnina izravno reagira na opće stanje u gospodarstvu, Devescovi napominje da makroekonomski pokazatelji i dalje upućuju na loše stanje, zbog čega građani većinom odgađaju kupnju nekretnine. Zato očekuju da će tražena cijene nekretnina do kraja godine padati za dodatnih četiri posto, no opet treba imati na umu da će to i dalje biti pad traženih cijena, dok će stvarni pad biti kudikamo veći. Domenico kaže da će se cijene umjetno održavati sve dok banke ne počnu otpisivati loše projekte, čime bi se osjetno snizile cijene stanova i pokrenulo tržište.

Stanje u kojem banke reprogramiraju kredite za stambene projekte koji i dalje ostaju neprodani samo produljuje agoniju, jer se ne pokreću novi investicijski ciklusi, zbog čega trpi cijeli lanac u stanogradnji - od investitora i graditelja do proizvođača namještaja, stolarije ili sanitarija.

»Banke još uvijek bilježe solidnu dobit i imaju prostora za reprogramiranje kredita investitorima. Sve dok se ne prodaju postojeći stanovi neće odobravati kredite za nove projekte. Možda bi bilo puno bolje da priznaju gubitke i krenu u nove projekte. No u zabludi su i oni koji misle da će se potaknuti rast cijena nekretnina time što se gradi sve manje, pa bi to uskoro povećalo i potražnju za stanovima. Potražnja će porasti tek onda kada se oporavi cijelo gospodarstvo, a to bi moglo još potrajati«, upozorava naš sugovornik.

Cijene na Jadranu u godinu dana pale za više od sedam posto

Prema podacima Centra nekretnina, cijene nekretnina u svibnju na Jadranu u odnosu na travanj pale su za neznatnih 0,7 posto, a u odnosu na isto razdoblje u 2009. za 7,5 posto. Prosječna tražena cijena kvadrata vikendice i apartmana na moru iznosi 1946 eura, a kuće 1584 eura. Prosječna cijena stana na moru je 2030 eura po četvornome metru, ali se one bitno razlikuju od mjesta do mjesta. Tako se za stan u Makarskoj u svibnju tražilo 2148 eura po kvadratu, a u Puli 1750 eura.