Tema - Srbija

Banke na svoju ruku naplaćuju procenu hipoteke

Onima koji su krajem 2009. godine uzeli hipotekarne kredite ovih dana stigao je još jedan trošak – počela su da pristižu obaveštenja od banaka da će ponovo biti izvršena procena njihovog stana i da će ih to koštati od 50 do 100 evra.

Reč je o obavezi koju je Narodna banka Srbije propisala za banke, a koje su dužne da najmanje jednom u tri godine ažuriraju podatke o vrednosti nekretnina koje su uzete pod hipoteku kao zalog za stambene kredite. Međutim, NBS nije precizirala ko snosi troškove ponovne procene hipoteke, što pojedine banke koriste, pa taj trošak prebacuju na teret korisnika kredita. NBS takođe nije propisala ni jedan dokaz o vrednosti nekretnine koji građani treba da podnesu banci. Da li je to skupa usluga procenitelja koju traže neke banke ili jednostavno rešenje Poreske uprave? Tako je NBS tu odluku prepustila komercijalnim bankama.

Da to treba preciznije rešiti pokazuje i podatak Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita po kojima je od 2009. do danas ona osigurala 32.000 stambenih kredita.

Da li banke imaju pravo da od korisnika kredita naplaćuju troškove ponovne procene hipoteke?

Dr Petar Milutinović, pravni savetnik Udruženja za zaštitu potrošača i korisnika finansijskih usluga IUSTA, smatra da banke uopšte nemaju pravo da od korisnika kredita naplaćuju bilo koje troškove.

– S obzirom na prirodu propisa i pravnog osnova obaveze banaka da svake tri godine procenjuju vrednost hipoteke, jasno je da one ove troškove ne mogu naplaćivati od korisnika kredita. Naime, označenu obavezu banaka propisala je Narodna banka Srbije svojom odlukom o klasifikaciji bilansne aktive i vanbilansnih stavki banke u cilju smanjenja kreditnog rizika i sprečavanja nastanka negativnih efekata na finansijski rezultat i kapital banke usled neizvršavanja obaveza dužnika prema banci. Radi se o administrativnom propisu koji reguliše redovno poslovanje banaka i ova obaveza ima upravnopravni, a ne imovinskopravni karakter. Apsolutno je nemoguće i pravno neprihvatljivo da banke sve svoje upravnopravne obaveze po posebnim propisima prevaljuju na korisnike kredita – navodi Milutinović.

Posle istraživanja „Kamatice” objavljenog u prošlom broju Potrošača, pitali smo i Narodnu banku Srbije da iznese svoje mišljenje o ovom problemu. U NBS za „Potrošač” kažu da oni nisu tražili od banaka da zahtevaju od klijenata da za procenu plate skupu uslugu procenitelja i potvrđuju da su banke mogle da izaberu i drugu varijantu, odnosno rešenje Poreske uprave. Ponavljaju i da je reč o „propisanoj obavezi za banke, a ne za klijente banaka”.

– Tržišna vrednost nekretnine određuje se na osnovu procene ovlašćenog procenjivača. S obzirom na to da se ovlašćenim procenjivačem, pored sudskih veštaka odgovarajuće struke i pravnih lica koja su osnovana za obavljanje delatnosti veštačenja, smatra i organ koji je (u skladu sa Zakonom o poreskom postupku i poreskoj administraciji) nadležan za vođenje poreskog postupka, Narodna banka Srbije prihvata kao odgovarajući dokaz o proceni vrednosti stambenih nepokretnosti i rešenje nadležnog poreskog organa o porezu na imovinu građana – kažu u Narodnoj banci Srbije.

Međutim, u NBS kažu i da se ugovorom između banke i klijenta precizira ko će da snosi troškove procene hipoteke, ali i to ko je ovlašćeni procenitelj.

Ponovna procena hipoteke je redovna procedura koju je 2008. uvela Narodna banka Srbije. U NBS kažu da je reč o nužnoj proceduri.

– Radi ocene stepena smanjenja kreditnog rizika, banka je dužna da redovno prati tržišnu vrednost sredstva obezbeđenja. Zbog toga, u slučaju stambenih nekretnina, banke su dužne da tržišnu vrednost tih nekretnina utvrđuju najmanje jednom u tri godine, a po potrebi i češće ukoliko dođe do osetnije promene uslova na tržištu ili promene fizičkog stanja nepokretnosti – navode u Narodnoj banci Srbije.

„Kamatica” nagoveštava da ovakva situacije ne ostavlja klijenta potpuno nemoćnim. Prilikom izbora banke i kredita, klijent ima pravo na sve informacije u vezi sa trenutnim, ali i budućim troškovima koje nosi hipotekarni kredit. Gotovo sve banke, poštujući Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga, na svojim internet stranicama imaju u uslovima kredita jasno istaknute troškove procene vrednosti nepokretnosti koja je predmet hipoteke, kao i podatak o tome ko snosi taj trošak.

– Dakle, prilikom kupovine stana nemojte se plašiti da postavite ta pitanja. Birajte banku koja u perspektivi naplaćuje manje troškove i koja neće baš svaki trošak održavanja kredita koji vam je dala preneti na vas – savetuju u „Kamatici”.

Objašnjavaju i da svaka banka koja daje hipotekarni kredit, kao garanciju tog kredita uzima hipoteku na nekretninu. Neophodno je da vrednost te nekretnine bude jednaka, ili veća od vrednosti kredita, kako bi banka u slučaju da klijent ne može da vrati kredit bila osigurana da će novac koji je dala prodajom te nekretnine i vratiti.

– Ukoliko banka ne uradi procenu, Narodna banka zahteva da se taj kredit kvalifikuje kao rizičan, što kao posledicu ima zahtev da banke izdvajaju mnogo veća finansijska sredstva za obezbeđenje kredita. Gledano sa strane stabilnosti sistema, ta odluka Narodne banke potpuno je opravdana. Stambeni krediti su dugoročni, period otplate je čak 20 ili 30 godina, i jasno je zašto komercijalne banke koje daju te kredite moraju da pruže neki dokaz, da nekretnine koje imaju kao garanciju tih kredita vrede koliko i dati hipotekarni kredit. Problem je što propisi nisu sve precizirali – zaključuju.