Tema - Srbija

Da li će legalizovani objekti vredeti kao oni zakonito građeni i kada će ući u redovan pravni promet?

NBS s druge strane poručuje da će ti objekti odmah nakon upisa u katastar ući u redovan pravni promet. To znači da će vlasnici nelegalnih objekata, koji su podneli prijavu za njihovu legalizaciju, koliko sutra moći da ih otuđuju i stavljaju pod hipoteku, radi podizanja kredita kod poslovnih banaka.

Međutim, da li je to baš tako? Rekao bih da nije. U javnosti se vodi žustra debata o tome da li će legalizovani objekti vredeti koliko i oni koji su građeni u skladu sa zakonom.

Po zakonu koji uređuje legalizaciju, prilikom upisa legalizovanog objekta u katastar, na osnovu potvrde Agencije za prostorno planiranje i urbanizam RS, u katastar će se upisivati zabeležba da je upis svojine u katastar izvršen po osnovu legalizacije i da država ne garantuje za tehnička svojstva tog objekta.

Ova zabeležba u praksi ne bi trebala da ima negativne efekte u pogledu kvaliteta prava koje se stiče legalizacinjom, osim što može rezultirati umanjenjem iznosa naknade koja bi se isplaćivala u slučaju eksproprijacije tog objekta, a u cilju izgradnje linijskog infrastrukturnog objekta od posebnog značaja za Republiku Srbiju (putevi, pruge, metro i sl.). Ovaj rizik pogadja pre svega individualnu porodičnu gradnju, koja se legalizuje u neposrednoj blizini saobaćajnica, aerodroma i sl.

Naime, državni projekti se po pravilu realizuju rušenjem eksproprisanih nepokretnosti radi realizacije projekata u državnom, odnosno javnom interesu. Naravno, moguće je da će takva zabeležba uticati na to da i ostali legalizovani objekti na tržištu imaju nešto manju cenu, od objekata koji su u katastar upisani reglularnim putem, na osnovu upotrebne dozvole. Ovo zbog toga što će kupci imati rezervu prema takvim objektima, iako u realnosti oni mogu biti kvalitetnije građenih od onih za koje je izdata upotrebna dozvola.

Međutim postoji i druga zabeležba, koju bi RGZ morao da upisuje u katastar ex officio u skladu sa članom 137g Zakona o državnom premeru i katastru. Reč je o zabeležbi koja se upisuje u katastar kada služba katastra upis u katastar vrši bez donošenja rešenja. Napominjem da je to upravo slučaj kod upisa u katastar po potvrdi Agrencije o legalizaciji, koji se vrši bez donošenja rešenja. Zakon o postupku upisa u katastra nepokretnosti i vodova ne propisuje mogućnost upisa u katastar bez donošenja rešenja, već je to moguće po osnovu Zakona o državnom premeru i katastru, čije izmene su uvele mogućnost upisa bez donošenja rešenja. Ovaj drugi zakon je usvojen istovremeno sa novim zakonom koji uređuje legalizaciju, pa je više nego logično da se ta zabeležba upisuje i u slučaju upisa legalizovanoh objekta u katastar.

Ta zabeležba bi omogućila zainteresovanom licu da RGZ-u podnese zahtev za preispitivanje upisa, u roku od jedne godine od dana upisa. Ako zahtev bude usvojen, pobijani upis bi se brisao, kao i svi naknadni upisi. Jasno je da bi takva zabaležba de facto sprečila bilo kakvo raspolaganje nepokretnošću, a u roku od godinu dana od upisa po osnovu legalizacije.

Dakle, zabeležba da je objekat iz legalizacije će sigurno umanjiti vrednost tih nepokretnosti. U slučajevima stanova u stambenim zgradama u urbanim zonama, to umanjenje ne bi trebalo da bude veće od 10-15%. Tamo gde postoji mogućnost naknadne eksproprijacije, umanjenje vrednosti može biti daleko veće.

Ako RGZ bude istovremeno sa legalizacijom upisivao zabeležbu da se upis po osnovu legalizacije može pobijati u narednih godinu dana, to će sigurno blokirati na godinu dana raspolaganje takvom nepokretnošću ili značajnim umanjenjem njene vrednosti. Teško je da bi bilo koja banka dala kredit po osnovu obezbeđenja hipotekom na takvoj nepokretnosti. Međuti, čak i ako RGZ ne bude sprovodio upis takve zabeležbe u katastar, ja kao advokat nikad ne bih savetovao stranci da takav objekat kupuje, niti banci da se obezbeđuje hipotekom na tom objektu, pre isteka roka od godinu dana.

Treba imati u vidu i činjenicu da se građani žale da im podnošenje elektronskog prigovora na prijave za legalizaciju, kojim bi se umanjila njihova prava, nije omogućen ni preko Portala e-Uprava (kojim upravlja ITE Kancelarija pri vladi RS), ni preko Portala „Svoj na svome“ (kojim upravlja Agencija za prostorno planiranje i urbanizam RS). Problem je što im to pravo garantuje upravo novi zakon koji uređuje legalizaciju, a koji je grubo prekršen na njihovu štetu. Uskraćivanjem tog prava je grubo narušeno ustavno pravo građana na pravnu zaštitu, pa samim tim i vladavina prava u Republici Srbiji. Takvo stanje će nesporno uzrokovati mnoge parnice i krivične postupke koji mogu dovesti u u pitanje konkretne legalizacije i staviti ih van prometa na duži period.

Kada je reč o vrednosti objekata, na nju bitno vrlo utiče kvalitet gradnje, pa će to pravilo nesporno važiti i za objekte iz legalizacije. Ti objekti su često građeni kvalitetno i imaju detaljnu tehničku dokumentaciju. Često su nelegalni zbog probijanja gabarita ili izbegavanja plaćanja naknada za uređenje građevinskog zemljišta.

Moj savet kupcima takvih nekretnina je da potraže savet advokata i/ili statičara da li je ta dokumentacija zadovoljavajuća. Moj savet je takođe da ne kupuju objekat, odnosno stan iz legalizacije u prvih godinu dana nakon upisa. Ovo jer je moguće da se legalizacija na ime prodavca naknadno ospori kroz parnicu i/ili kriviče postupke, a onda kupac iako je savestan može ostati i bez objekata i bez mogućnosti da povrati novac od nesolventnog prodavca. Ja bih takav objekat kupovao samo kada bih poznavao prodavca i bio potpuno siguran u njegovu savesnost. Da sam javni beležnik kupce takvih objekata bih upozoravao na ovaj rizik i to upozerenje bih konstatovao u okviru zapisnika, prilikom solemnizacije ugovora o prodaji.

Kada je reč o bankama, one imaju svoju poslovnu politiku, a mišljenje NB Srbije o tome da li su legalizovane nepokretnosti podobno sredstvo za obezbedjenje hipoteka će poštovati u meri i na način u kojoj to bude uticalo na ocenu njihovog boniteta od strane NBS. Nesporno je da će njihova procena rizika u odnosu na svaku od tih nepokretnosti biti ključna u postupku odobravanja kredita. Moje je mišljenje da poslovne banke neće preuzimati rizik obezbedjenja hipotekom na legalizovanim nepokretnostima dok ne prođe godinu dana od uspisa te legalizacije u katastar. Sačekaće da vide da li će neko osporiti legalizaciju, naročito imajući u vidu pomenuto uskraćivanje građanima prava na prigovor na podnete prijave.